【文/住展雜誌】公寓大樓土地範圍內的空地和地下室由誰來管理使用？住戶間常為此引起紛爭，最高法院最新的見解是，公寓大樓的空地和地下室為全體住戶所共有，共同管理使用，任何一位住戶不得擅自占用，但如果住戶間有分管協議，讓其中一位住戶管理使用，那麼就不算是擅自占用。

林姓姐妹繼承台北市師大路一棟四層樓公寓房子，這棟公寓一樓為邱姓男子所有，二樓為林姓姐妹共有，三樓、四樓分別為林女家族其他親戚所有。林姓姐妹繼承後發現，一樓的邱男未經樓上住戶們同意，擅自占用公寓的共有空地及地下室使用，於是聯合三、四樓的家族親戚共同提告，要求邱男返還土地及地下室。

公寓大樓的空地和地下室為全體住戶所共有，共同管理使用。圖為示意圖

口頭約定一樓專用

邱男則喊冤；他表示，這棟公寓於民國五十九年間由林姓姐妹的祖母出資興建，四層樓房子分別登記到林姓家族的名下，林女的祖母是一樓的所有權人，在民國七十六年將一樓及地下室賣給他。

邱男指出，公寓的土地為林姓姐妹的祖母單獨所有，祖母對該建物有實質管領力，公寓土地上的違建物廚房、遮雨棚都是林女的祖母所蓋的，他買房後並沒有增建，祖母將一樓房子暨其附屬建物、地下室賣給他時，雙方口頭約定附屬建物及地下室由他專用，他並不是無權占用。

法院認為，共有物分管之約定，不以訂立書面為必要，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用各自占有之土地，未予干涉，已歷有多年，即可認有默示分管契約存在。

受讓人受契約拘束

林女的祖母在七十六年將一樓賣給邱男，祖母到九十二年死亡，自七十六年迄九十二年長達十六年期間，祖母和該公寓二、三、四樓的所有權人林姓家族成員均未曾干涉邱男使用公寓共有之土地，祖母與邱男應已就該公寓土地之使用達成分管契約，一樓旁公寓空地約定由邱男占有使用。

法院指出，土地共有人邱男已按分管契約占有共有土地，他共有人祖母嗣後將其土地應有部分讓與第三人，其受讓人應受分管契約之拘束。

林姓姐妹既係因繼承而取得土地之共有權，自應繼受祖母出賣公寓一樓房屋、土地及地下室時與邱男間之專用約定，林姓姐妹應受該分管契約之拘束，邱男並不是無權占用。判決林女等人敗訴確定。